저평가 아파텔 고르는 방법(feat. 안전마진 1억은 기본!)

서론

주택시장의 회복세가 본격화되고 있다. 수도권 주요 지역 대장급 아파트 들은 벌써 고점대비 90% 수준으로 올라왔고, 강남, 서초에서는 지속적으로 신고가를 경신하고 있는 아파트들도 있다. 앞서 말했듯이 주택은 주식시장과는 다르게 키 맞추기가 있고, 상승의 순서가 있다. 그렇다면 우리가 현 시점에서는 아직 반등이 덜 되어서 안전마진이 큰 곳들을 찾아서 투자하면 좋다. 지금은 분양권, 신축들은 크게 반등했으며, 구축들도 저점대비 많이 올랐으니, 아직 덜 반등된 아파텔 중 저평가된 곳을 찾는 방법을 알아보자. 방법은 아주 쉽고 명확하기 때문에 부동산 초보라도 충분히 찾을 수 있다.

혹시 아파텔의 장단점을 모르시는 분들은 아래 링크 글을 먼저 읽으시면 도움이 된다.

아파텔 장단점 총정리(주거형 오피스텔)

 

저평가 아파텔 고르는 방법

1.  아파트와 비교해보기

84 면적의 오피스텔이라면, 주변 아파트 25평과 비교하면 현재 저평가인지 고평가인지 알기 쉽다. 84면적의 오피스텔은 59 아파트와 구조와 면적이 거의 비슷하기 때문이다. 예를 들어 수원의 화서역 푸르지오 브리시엘 아파텔을 보자. 분양가는 5.4억이었고, 현재 가장 저렴한 프리미엄이 0.5억 정도 붙여 매물로 나와있다. 대략 6억이라고 가정하고 주변 59 타입의 아파트를 살펴보자.

오피스텔 84타입은 아파트 59타입 확장형과 면적이나 구조가 거의 같다.

위의 사진처럼 비슷한 입지에 2년 먼저 입주한 화서역파크푸르지오가 있는데, 이곳 59 타입의 실거래가는 7.8억이다. 그렇다면 6억에 매수하면 최소 안전마진이 1억 이상일 것이라고 생각한다. 

오피스텔이기에 취득세가 더 비싸지만, 주변 화서역, 입점예정인 스타필드와의 거리를 감안할 때 충분히 감당할만하다고 사려 된다.

2.  전고점대비 현재가격

수도권의 대부분 아파트들은 고점대비 80% 이상 상승한 곳들이 대부분이다. 30~40% 하락했던 점을 감안하면 선뜻 매수하기 부담스럽다. 이런 상황에서 고점대비 40% 가까이 하락한 아파텔을 매수하면 설령 다시 하락하더라도 많이 하락하지 않고 상승 시 큰 차익을 거둘 수 있다. 이번에도 예를 들어 보자.

부동산 상승시기인 2021년 8월 15.2억에 거래됐었던 위례 지웰푸르지오 84 타입 아파텔이다. 현재 많이 하락하여 최저 9억에 나와있다. 이것은 고점 대비 40프로 하락한 가격이다. 누군가는 14~15억 거래됐었던 것이 비정상이었다고 얘기할 수 있다. 나 또한 당시의 가격은 분위기에 휩쓸린 과도하게 비싼 가격이었다는 것에 동의한다. 하지만 전고점이라는 것은 언젠가는 결국 깨지게 되어있고, 아파트의 상승에 비해 덜 상승된 것은 자명한 사실이다. 이런 점을 비추어볼 때 충분히 자금의 여력이 된다면 매수를 고려해 볼 만하다.

3.  발전 가능성

발전 가능성을 가장 마지막 고려할 사항으로 두었는데, 이것은 필자가 가장 선호하지 않는 요소이기 때문이다. 수도권에서 논, 밭만 있는 깡촌마저 호재가 없는 곳이 거의 없다. 이것은 실제이든 아니든, 정치적 의도가 있든 없든 굳이 내가 공부를 한들 알 수가 없기 때문이다. 그저 나만 알고 있는 부동산 호재란 없으며, 그것들이 이미 가격에 녹아있다고 판단한다. 그럼에도 불구하고 세 번째 고려요소에 넣은 것은 두 매수 후보가 있고, 비교하기가 어렵다면, 마지막으로 미래가치가  상승할만한 호재가 있느냐로 판단해 볼 수 있기 때문이다.

결론

사실 부동산은 특히, 수도권의 아파트라면 어떤 것이 더 좋은 물건인지는 큰 의미가 없을 수도 있다. 내가 가진 현금이 많다면 가장 고가의 아파트를 사면 되는 것이다. 그 가격에는 살기 좋고, 미래가치 우수하고, 입지 좋은 것들이 모두 가격에 녹아있기 때문이다. 5억보다는 10억, 10억보다는 30억 아파트가 당연히 좋은 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 저평가 물건을 찾는다는 건 본인의 가진 자금 안에서 1억, 2억이 소중한 사람들에게는 안전마진 1억이 투자에 있어서 큰 힘이 되는 것을 알기 때문에 글을 써 보았다. 짧은 식견이나마 도움이 됐으면 좋겠다.