감액등기 필요한 경우

서론

부동산 매매, 임대차 계약을 하다보면 감액등기를 요구하거나, 요구 받을 수 있다. 이 감액등기는 앞으로 부동산 계약을 많이 하신다면 심심찮게 하게될 것이므로 같이 알아보자.

본론

근저당권

이 감액등기를 알려면 먼저 근저당권에 대해 알아야한다. 어떤 물건(부동산, 자동차)을 담보로 돈을 빌리게 되면, 빌려준 사람은 그 물건에 근저당권을 설정할 수 있다. 예를 들어 10억짜리 아파트를 담보로 집주인이 은행에 5억을 빌렸다고 가정하면, 은행은 5억의 120%인 6억원의 근저당을 설정할 수 있다. 그리고 이 내용은 아파트 공식 증명서인 등기부등본 상에 표시가 된다. 근저당권은 공식적으로 어떤 물건에 대해 채무자가 가진 권리금 정도로 이해하면 된다.

 

Case 1. 세입자의 요구

새로 들어올 전세입자가 계약조건으로 주택담보대출 중 일부 상환을 요구한다. "빚 6억 중 3억을 내 전세금으로 갚는다면 전세계약을 체결하겠습니다."라고 충분히 요구할 수 있다. 그럼 집주인은 이 때 전세금으로 빚을 일부 상환하면서 감액등기를 하게된다.

 

Case 2. 매수자의 요구

주택담보대출이 많이 껴있는 집을 매도할 경우에도 요구 받기도 한다. 10억에 매매 계약을 체결하는데 그 집에 껴있는 빚이 8억이라고 가정한다. 계약금 1억, 중도금 4억, 잔금 5억에 계약을 체결한다. 매수자는 계약금 중도금으로 총 5억을 매도자에게 지급하게되는데, 잔금을 치루기 전 이 집이 잘못되서 경매에 넘어갈 경우, 매수자는 계약금, 중도금을 모두 날릴 수 있다. 따라서 불안한 매수자는 계약금, 중도금으로 그 집의 빚을 다른데 쓰지말고 주택담보대출을 먼저 상환하라고 요구할 수 있다.

 

이렇게 감액등기는 절차에 따라서 한다기 보다는 융자가 껴있는 집이 잘못될 경우를 대비하여 예비세입자, 예비매수자가 계약 조건으로 요구하는 경우가 많다. 

결론

지금까지 감액등기를 하는 가장 흔한 경우를 알아보았다. 집값상승시기 또는 매도자우위시장에서는 기세등등한 매도자는 이 요구에 응하지 않을 가능성이 높다. 하지만 요즘같은 매수자우위시장에서는 전세입자, 매수자가 적극 요구할 가능성이 많다. 특히 전세사고, 전세사기 사건이 많은 요즘은 더욱 요구받을 가능성이 많다. 이 글에 이어 감액등기의 절차와 비용에 대해 알아보자.