주택 부부 공동명의 시 장단점 총정리

서론

주택가격이 상승함에 따라 절세 역시 더욱 중요해지고 있다. 흔한 절세의 방법 중 대표적인 사례는 부부 공동명의 등록이다. 대체적으로 공동명의가 유리하다고들 하는데, 정확히 알지 못하는 사람들이 대부분이다. 우리가 부동산 전문가처럼 알지는 못하더라도 어떤 면에서 유리하고 불리한지 이해하고 넘어가시길 바란다. 복잡한 것이라면 세무사에게 문의하는게 좋겠지만, 아해는데 있어 어렵지 않기 때문이다. 주택에 관련된 세금 4가지 측면에서 비교하고 마지막으로 공동명의의 단점이 어떤 것이 있는지 알아보고자 한다.

 

본론

1. 취득세

가장 먼저 주택을 취득하게 되면 가장 먼저 발생하는 세금은 취득세이다. 과연 취득세는 공동명의 시 더 유리할까? 결론은 취득세는 개인명의나 공동명의나 차이가 없다. 먼저 취득세를 계산하는 방법은 아래와 같다.

    - 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1 % 
    - 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : (주택 취득당시가액 × 2/3억원 - 3) / 100
    - 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 3 %
    - 1세대 4주택이상 : 4 %

예를 들어, 10억짜리 아파트를 매수하고 A는 개인명의이고 B와 C는 부부로 공동명의로 한다고 가정하면, 취득세율이 3%이므로 A는 혼자서 3000만원, B와 C는 각각 1500만원씩, 총 3000만원이므로 차이가 없다.

 

2. 재산세

다음으로 취득 후 주택을 보유하면서 생기는 재산세가 있다. 결론은 취득세와 마찬가지로, 먼저 재산세율로 계산 후 지분대로 부과하기 때문에 차이가 없다. 주택의 경우 재산세를 계산하는 방법은 아래 표와 같다.

과세표준	표준세율	누진공제	특례세율	누진공제
6000만원이하	0.1%		0.05%
6000만~1.5억 이하	0.15%	3만원	0.1%	3만원
1.5억~3억이하	0.25%	18만원	0.2%	18만원
3억~5.4억이하	0.4%	63만원	0.35%	63만원
5.4억 초과	0.4%		0.4%

※ 과세표준 : 공시가×공정시장가액 비율(주택 60%, 업무용 70%)

※ 특례세율 : 1세대 1주택자가 공시가 9억이하 주택을 보유할 경우

 

3. 종부세

종부세는 1세대가 아닌 개인별로 과세하기 때문에 공제한도를 각각 받을 수 있어 공동명의가 유리하다. 종부세율은 아래 표와 같으니 참고하자. 법인은 최고 세율로 한다. 과세표준 계산에 따라서 공시가 9억 이하는 종부세가 없다.

과세표준	2주택	3주택 이상
3억원 이하	0.5%
6억원 이하	0.7%
12억원 이하	1.0%
25억원 이하	1.3%	2%
50억원 이하	1.5%	3%
94억원 이하	2.0%	4%
94억원 초과	2.7%	5%

※ 과세표준 : [공시가-공제금액(9억)] × 공정시장가 비율(80%)

 

4. 양도세

부동산 매매에 가장 중요한 세금은 양도세이다. 매도 시 양도세액에 따라 수익률이 매우 크게 차이가 날 수 있기 때문이다. 명의를 분산하는 것이 양도세 과세표준이 낮아져서 세율이 낮아지는 효과가 있기 때문에 공동명의가 더 유리하다.

예를들어 아파트의 매도 차익이 2억이라고 가정한다면, 1인명의일 경우 세율이 38%이고, 공동명의일 경우 35%이다. 계산을 해보면

  - 1인명의 : 2억 × 38% - 1994만원 = 5606만원

  - 공동명의 : 1억 × 35% - 1544만원의 2배(2명) = 3912만원

약 1700만원이나 차이가 나므로 양도세에 있어서는 공동명의가 유리한 것임이 분명하다.

과세표준	세  율	누진공제
1400만원 이하	6%	-
5000만원 이하	15%	126만원
8800만원 이하	24%	576만원
1억 5000만원 이하	35%	1544만원
3억원 이하	38%	1994만원
5억원 이하	40%	2594만원
10억원 이하	42%	3594만원
10억원 초과	45%	6594만원

 

5. 공동명의 단점

- 남편이 직장인이고 아내는 전업주부라면, 아내는 남편의 피부양자로 설정되어 의료보험 부담이 적다. 그러나 겨울에 따라 집값이 피부양자 기준을 이탈하는 경우가 생기는데 이때 피부양지가 아닌 지역가입자로 전환되어 의료보험료가 증가할 수 있다.

- 주택담보대출 심사에서 부부 중 한 명의 소득이 적으면 대출한도와 금리 면에서 불리하게 적용될 수 있다.

- 공동명의를 할 경우, 매매나 임대 등 계약 시에 제출할 서류가 늘어나 다소 불편할 수 있다.

결론

공동명의 시 유리한 점은 종부세와 양도세이며, 차이가 없는 것은 취득세와 재산세이다. 이 글을 읽는 대부분의 사람들은 부동산으로 단타 수익을 노리는 사람들은 아닐 것이다. 따라서 장기 투자로 봤을 때 가장 신경 써야 할 세금은 양도세일 것이다. 양도세는 비과세 및 세율에 따라 수억의 차이가 날 수 있기 때문이다. 따라서 양도세 측면으로 봤을 때 특수한 경우가 아니라면 공동명의를 추천한다.