2024년 부동산 집값 전망(4가지 변수)

서론

2022년말~2023년 반등했던 집값이 다시 하락하기 시작했다. 거래량이 받쳐주지 못하는 상황이다. 2024년은 어떻게 진행될지 예측해보고자 한다. 물론 필자의 지극히 개인적인 주관이므로 참고만 하길 바란다. 내 생각과 본인의 생각과 비교해보면 좋을 것 같다.

 

부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 변수

올해 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 변수 4가지 측면에서 영향을 줄 것인지 서술해보려고 한다. 금리, 정부 정책, 공급량, 심리 중 올해 어느 변수가 가장 중요할지 생각해본다. 능력 밖의 질병, 전쟁과 같은 대형 이벤트는 고려하지 않는다.

 

금리

더이상 금리는 부동산 가격에 큰 영향을 주지 못할 것으로 생각한다. 이미 고갈된 소재. 금리 인하가 시작되더라도 현재의 기준 금리에서 급격히 낮추지 못할 것이다. 즉 인플레이션 이전의 초저금리는 당분간 오기 힘들다는 것이다. 그 이유는 지난 급격한 금리 변동의 피로감이 남아있으며, 아직 전 세계인들은 현재의 상승된 물가에 대해 받아들이는 시간이 필요하기 때문이다. 현재의 물가에 사람들이 적응하여 가격이 비싸다고 느끼지 못할 때 인플레이션에 대한 이슈가 사라질 것이며, 그때 저금리 기조가 들어설 것으로 생각된다. 당장 부동산 가격에 큰 영향을 줄 수 없다고 생각한다.

지난 하락장 역시 급격한 금리인상이 부동산 가격을 꺾었다고 보지 않는다. 애초에 금리인상 전부터 거래량이 감소하고 있었고, 사람들은 점점 고점에 대한 불안감과 거품에 대한 인식이 생겨났던 것이고 더 이상 수요가 붙지 않았기 때문으로 본다.

 

정부 정책

문재인 정부의 부동산 규제는 아직 많이 남아있다. 현 정부 출범 전 과감히 풀 것 같았지만 기대에 못미친다. 2022년 급격히 집값은 떨어졌지만 여러 규제를 철폐할 만한 당위성과 시간이 부족했다. 부동산 규제는 단계적으로 풀어야 부작용과 혼란이 적다. 규제를 하나씩 풀고는 있었으나, 부동산 가격이 먼저 급하게 빠져버렸다. 정책적으로 풀기에 갈 길이 멀다. 올해가 바로 많은 규제를 풀 적기의 한 해가 될 것이다. 아마 그렇게 될거라고 생각한다. 시간과 당위성을 부여하는 한 해가 될 것 같다. 시작된 2차 하락이 올해 쭉 진행될 것으로 보고 있다는 말이다. 정책이 부동산 가격의 방향을 결정하는 것이 아닌, 반대로 부동산 시장의 결과로 정부정책이 그에 따라 나올 것으로 보인다.

 

공급의 측면

공급 역시 올해 부동산 방향을 결정하지 못할 것으로 생각한다. 당장 공급 물량이 많다해서 상승장에서 하락장으로 전환되지않고, 그 반대의 경우도 아니다. 입주물량은 대세흐름을 바꾸지 못한다. 입주물량은 장기간 시간이 흐른 뒤 누적되어 영향을 주지 당장 영향은 미미하다고 생각한다.

 

심리

바로 시장 참여자들의 심리가 올해의 부동산 시장을 하락으로 이끌 것이다. 지난 1차상승, 2차 상승 때 몇 년간 누적되있던 부동산 수요자들을 소진했다. 그러다 2022년 하락 후 반등장에서 얼마 없던 수요자 마저 소진됐다. 이 다시 수요층이 누적되어야 다시 상승장이 올 수 있다. 현 시점에서는 매도 매물은 쌓이고, 호가를 낮출 수 밖에 없다. 2022년 펼쳐졌던 '거래 절벽 시즌2'가 펼쳐질 가능성이 크다. 하지만 완만하며 하락폭이 크지는 않을 것으로 생각한다.

 

결론

올해 완만한 하락을 예상해보았다. 그리고 그 원인은 시장 참여자들의 심리가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 생각한다. 언제까지 하락할 것인지는 모른다. 시장의 규제를 충분히 풀 수 있을 정도의 긴 시간 완만한 하락을 할 것으로 생각된다. 

그 하락폭 또한 알 수 없지만 느낌 상으로는 2022년 하반기 최저점 보다 내려갈 것 같지는 않다. 이것은 지극히 주관적이고 느낌이기 때문에 무시해도 좋다. 근거가 많이 빈약하다. 그저 부동산 시장을 이렇게 바라보는 사람도 있구나 하는 생각으로 읽어주셨으면 좋겠다.

 

 

 

*참고로 부동산 전문가, 유튜브를 전혀 듣지도 보지도 않았다. 부동산 책, 방송 안본지 반년도 넘었다, 스스로 생각해보는 시야가 좁아지는 것 같아서 뉴스, 시장상황만 보고 적어본 생각이다.