부동산 전세계약 절차 및 주의사항

서론

최근 전세사기나 깡통전세라는 말이 유행처럼 번져서 전세보증금을 돌려받지 못했다는 내용의 기사나 이야기가 많이 들려온다. 따라서 전세를 처음 구하는 세입자라면 불안할 수 있다. 튼튼한 은행에 내 전세보증금을 맡기는 게 아니라, 언제든 망할 수 있는 개인에게 내 돈을 맡기는 것이기 때문이다. 그렇게 걱정되는 사람이라면 내 포스팅을 보고 확인하며 진행하시기 바란다.

순서는 다음과 같다.

 

1. 매물 찾기
2. 가계약금 전 확인(가장 중요)
3. 가계약금 송금
4. 계약
5. 입주 및 잔금납입

이렇게 진행하면 끝이니 단계별 몇 가지 주의사항만 잘 대처하자.

 

매물 찾기

먼저 매물을 찾을 때 되도록 저렴한 매물을 찾는 것이 당연히 좋다. 그러나 인터넷에 나와있는 매물 중에 나의 조건에 맞는 매물은 많지 않을 것이다. 아무리 마음에 들어도 나의 이사 가능 날짜와 해당 매물의 입주 가능 날짜가 맞아야 하기 때문이다. 또한 집 상태 역시 마음에 들어야 한다. 수리가 잘된 매물의 경우 수리가 안된 매물보다 몇천 몇억은 가격이 비싸다. 결론적으로 입주가능일, 집 내부 상태, 가격 이 세 가지가 맞아야 한다.

 

가계약금 송금 전 확인(가장 중요한 단계)

사실 사람들은 가계약은 본계약이 아니기에 대수롭지 않게 생각하고 쉽게 가계약금 300~500만 원을 송금한다. 착각이다. 본 계약보다 훨씬 더 중요한 것이 가계약이다. 본계약 때는 대부분 미리 협의된 사항을 적어놓은 계약서에 도장만 찍으러 갈 뿐이다. 가계약금을 송금한 후에 계약을 철회하기 어렵기 때문에 송금 후 이 물건이 부적합하다고 판단되면 가계약금을 돌려받지 못할 수 있다. 따라서 가계약금을 보내기 전에 우려되는 사항을 모두 협의하고 확인해야 한다.

• 근저당권 설정사항
• 등기부등본상 권리관계
• 건축물대장 확인
• 전세보증금대출 및 전세금반환보증보험 가입 가능여부 확인

먼저 가장 중요한 근저당권 설정사항을 봐야 한다. 해당 주택에 걸려있는 빚이 얼마인지 알아야 한다. 통상적으로 근저당설정금액과 전세보증금의 합이 70%를 초과하면 안 된다. 70%를 초과하는 경우 집값이 하락하면 깡통전세의 우려가 있다고 본다. 예를 들어 KB시세 10억짜리 아파트에서 내 전세보증금이 5억이라면 그 집의 근저당 설정금액이 2억을 초과하면 안 된다. 물론 69%는 괜찮고 71%는 안된다는 것이 아니다. 대략적으로 생각하자. 80%는 좀 부담스럽고 60%는 괜찮은 정도로 생각하면 된다. 당연히 근저당이 없는 깨끗한 매물일수록 좋다.

더 자세하게 예를 들자면, 10억짜리 아파트가 잘못돼서 경매에 넘어갈 경우 최소 7억에는 낙찰될 거라 보기 때문에 70%는 괜찮다고 생각하는 것이다.

 

두 번째로는 등기부등본상 권리관계를 봐야 한다. 이 집에 가압류, 가처분이라는 글자가 보이면 문제가 있는 것이니 쳐다도 보지 말자. 이 집의 소유권이 불안하다는 얘기이다. 다른 매물들도 있는데 굳이 가압류 같은 부정적인 상태의 집에 내 소중한 보증금을 맡길 수는 없다.

 

세 번째로 건축물대장을 확인하자. 건축물대장에서는 두 가지를 확인해야 한다. 용도와 위반건축물 여부. 용도는 주거용인지 확인해야 하는데 주거용이 아니라면 전세보증금 대출이 안되기 때문이다.(근린생활시설, 업무용 오피스텔 등) 그리고 위반건축물도 마찬가지이다. 사실 불법적으로 개조한 주택이더라도 적발됐을 가능성은 적긴 하다. 남의 집을 함부로 볼 수 없으니..

 

마지막으로 전세보증금 반환보증보험이 가능한지 확인하자. 불가능하다는 것은 전세보증금+근저당 금액이 주택시세의 90%를 초과한다는 것이니 당연히 전세계약을 체결할 수 없다. 쳐다도 보지 말아야 할 물건이라는 것. 이 네 가지 확인 사항을 거쳐 이상이 없다고 판단되면 가계약금을 송금하자.

 

계약

대부분의 중요한 사항들은 가계약금 송금 전에 클리어했다. 따라서 계약날에는 신분증과 도장을 들고 가서 협의했던 내용들이 계약서에 잘 들어가 있는지 빠진 내용이 없는지 확인하고 도장만 찍자. 먼저 입주할 주택이 주소를 확인한다. 그리고 계약서에 명시된 소유주가 계약하러 나온 사람이 맞는지 확인한다. 소유주가 직접 나오지 못한 경우, 위임장과 수유주와의 관계를 확인한다.

마지막으로 특약사항을 확인하자. 중요한 내용들 중 특히 전세자금대출을 받는 경우, 소유주가 동의한다는 문구와 전세금 반환보증보험 가입에 협조한다는 문구는 필수이다.

 

입주 및 잔금

마지막으로 입주일에 입사와 동시에 잔금을 납부한다. 이 날은 바쁘지만 등기부등본을 다시 한번 떼 보자. 혹시나 계약 때까지 없던 대출이 있는지 확인해야 하기 때문이다. 집주인이 몰래 대출을 추가로 받았다면 근저당이 늘어나 깡통전세가 될 수 있기 때문이다. 

이제 이사까지 마무리되었다면, 이사하는 도중에 시간을 내서 주민센터에 다녀오자. 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 갖춰야 하기 때문이다. 대부분 사람들이 알다시피 확정일자가 빠를수록 좋다. 나중에 법적인 문제가 생긴다면 이 확정일자가 기준이 될 수 있기 때문에 확정일자를 가능한 빠르게 받자.

 

결론

아까부터 얘기했듯이 가장 중요한 것은 가계약금 송금 전이다. 송금 전 무조건 중요한 사항은 정하고, 문제없는지 확인해야 하기 때문이다. 가계약금 전 모든 것을 협의하고 정리했다면, 계약날은 맘 편히 웃으며 계약서 확인하고 도장만 찍고 나오면 되는 것이다.

 

참고로 전세계약 시 보증금을 지키는 방법들을 정리해두었다. 모르시는 분들께서는 다음 링크를 참고하여 준비하시길 바란다.

전세보증금 지키는 방법 3가지(보호방법)